원룸 직거래 대서 대필료 협의 ft. 중소기업청년전세자금대출, 공제증서, 확정일자, 부가세, 중개수수료

피터팬에서 직거래로 자취방을 구했다.

직거래로 자취방 구하기① - 피터팬 ft. 직방, 다방, 중소기업 청년 전세자금대출

전에 월세방을 계약할 때는 보증금이 300만 원, 500만 원 수준이어서 그냥 집주인이랑 둘이 앉아서 계약서를 썼다.

 

이렇게 계약을 해도 법적으로 아무런 문제가 없다.

 

그런데 이번에는 방을 반전세로 구해서 보증금이 억 단위이다 보니까 계약서를 대신해서 작성해줄 공인중개사를 찾았다.

 

계약서를 쓰는 과정에서 대서/대필과 관련해 알아본 내용을 정리해서 남겨보고자 한다. 대필도 여느 제품이나 서비스와 마찬가지로 비용을 바가지 쓸 수도, 협의를 할 수도 있다.

 

1. 대서료/대필료

일단 비용이 가장 궁금할 법하다.

 

계약 직전까지 갔던 방이 하나 있다.

 

피터팬에서 방을 발견해 기존 세입자와 연락을 주고받아 방을 봤다.

 

좀 작지만 괜찮은 것 같아서 계약은 어떤 방식으로 진행하냐고 물었더니 관리 부동산이 있다고 거기로 가면 된다고 했다. 관리는 하지만 해당 방을 중개하지는 않았으니 대필료만 지불하면 된다고.

 

그래서 찾아갔다.

 

이것저것 안내받았다. 등기부등본을 떼보니 융자가 너무 많고 건축물대장에 위반도 찍혀 있었다.

 

대필료는 30만 원이라고 했다.

 

그 방 보증금이 1억 원을 넘었으니 상한 중개수수료를 부른 것이다.

원룸 중개수수료 복비 계산법 ft. 직거래 대필료, 부가가치세

건물 가격에 비해 융자가 너무 많은 것 같아 생각을 좀 해본다고 하고 나왔다.

 

나중에 세입자한테 전화가 왔다.

 

복비가 너무 비싸서 안 하는 거냐고. 중개해준 것도 아닌데 30만 원은 너무 비싸다고 했더니 20만 원으로 낮춰주겠다고 했다고.

 

이렇듯 대필료는 부르는 게 값이다. 뒤에서 설명할 부동산 직인이 들어가면 더욱 그렇다.

 

하지만 반대로 협상 여지가 크기도 하다.

 

결국 들어온 방 계약서를 쓸 때는 16만5천 원을 냈다. 반전세를 완전전세로 환산했을 때 1억4천만 원짜리 방이다.

 

처음에는 공인중개사에서 21만 원을 불렀다. 전세 1억4천만 원 방이면 중개수수료 상한이 원래 42만 원이니 절반을 받겠다고 설명했다.

 

회사에서 일을 하다가 잠깐 나와서 근처 공인중개사를 세 군데 정도 돌아봤다. 전세방 계약을 대필하게 되면 어느정도 받냐고 물었다.

 

한 군데는 10만 원, 다른 곳은 5만 원, 마지막은 5만~10만 원이라고 대답했다. 단 부동산 직인이 들어가지 않을 때.

 

직인이 들어가면 얼마냐고 물었더니 그때는 통상적으로 정해진 기준이 없다고 했다. 직인은 안 찍어준다는 곳도 있었다. 이 내용은 뒤에서 서술.

 

나는 대필해주기로 한 공인중가사에 다시 전화를 걸어 직인을 찍고 15만 원에 해달라고 했다. 대표에게 물어보겠다더니 조금 이따 그렇게 하자는 답변을 받았다.

 

2. 부동산 직인 및 공제증서

부동산 직인을 빼고 5만 원에 끝낼까, 좀 더 내고 직인을 찍을까 고민도 했다.

 

중소기업 청년 전세자금대출을 받으려면 공인중개사 직인이 찍힌 임대차계약서를 은행에 제출해야 한다는 공인중개사도 몇몇 봤다.

 

그러나 확인해본 결과 이런 정보는 사실이 아니었다.

 

"중소기업 청년 전세자금대출을 신청할 때 임대차계약서에 공인중개사 직인이 찍혀 있어야 하나요?"

"네? 저희는 확정일자가 있는지를 봐요. 공인중개사 직인은 상관 없어요."

 

대출을 신청할 은행의 대출담당 행원에게 직접 물어서 이렇게 대답을 들었다.

 

그렇다면 나는 왜 공인중개사에게 돈을 더 내면서도 직인을 찍어달라고 했을까?

 

공제증서 때문이다.

공인중개사가 들어놓은 일종의 보험이다. 중개사고가 생겼을 때 1억 원까지 보상을 받을 수 있다. (1억 원을 모두 보상받을 수 있다는 얘기는 아니다. 해당 공인중개사가 1년 동안 공제받을 수 있는 총액이 1억 원이라는 뜻이다. 이 공제증서를 들고 1억 원까지 보상받을 수 있다고 은근히 말속임을 하는 부동산도 겪어봤는데 그런 중개인은 다른 말도 거짓일 가능성이 높으니 거르는 게 좋다고 생각한다.)

 

어쨌든 10만 원을 더 내고 위험을 줄일 수 있다는 점 때문에 나는 직인을 찍는 방법을 선택했다.

 

여기까지 왔으면 부동산 직인을 찍을 때 대필료가 더 비싼 이유와 직인을 찍어주지 않는 부동산도 존재하는 이유를 알 수 있다.

 

전세방에 문제가 생기면 부동산에 손해가 생길 수도 있으니 위험을 지는 비용을 받거나 위험 수준을 파악할 수 없으니 아예 대필을 해주지 않는 것이다.

 

중개해주지도 않았는데 책임을 지는 꼴이 생길 수 있기 때문이다.

 

3. 부가가치세

처음에는 대필료로 16만5천 원을 냈다고 적어놓고 나중에는 15만 원에 계약서를 쓰기로 합의했다고 해서 혼란스러울 수도 있다.

 

중개료 15만 원에 부가가치세 10%를 붙여 16만5천 원이라는 금액이 나왔다.

 

미국도 아니고 부가세를 왜 따로 받지? 의문이 들어서 알아봤다.

 

보증금과 월세를 전세금으로 환산한 기준 금액으로 중개수수료를 산출할 때 부가세를 포함하지 않았으므로 부가세를 별도로 청구하는 것은 적법하다고 한다.

 

참고로 나중에 소득공제를 받을 수 있다.